10 điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai sửa đổi

Cấp sổ hồng cho đất không giấy tờ trước ngày 1-7-2014, bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất… là những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai (sửa đổi).

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua gồm 16 chương và 260 điều; nhiều hơn 2 chương, 48 điều so với Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1-1-2025, trừ quy định về hoạt động lấn biển, việc lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất (SDĐ) và nội dung sửa đổi Luật Lâm nghiệp.

Khi được hỏi luật lần này có bao nhiêu điểm mới, mang tính đột phá để tháo gỡ vướng mắc, bất cập trên thực tế, đại diện Ủy ban Kinh tế, cơ quan chủ trì thẩm tra và chỉnh lý dự thảo cho biết “nếu liệt kê chi ly thì có hàng trăm điểm mới”.

Trong số đó, Tiên Phong Land xin được điểm lại 10 điểm mới đáng chú ý nhất của Luật Đất đai (sửa đổi).

1. Cấp sổ hồng cho đất không có giấy tờ trước ngày 1-7-2014

Luật Đất đai (sửa đổi) dành Điều 138 quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (còn gọi là sổ hồng) đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có giấy tờ về quyền SDĐ mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.

Quy định này chia ba trường hợp cụ thể được cấp sổ hồng với đất không giấy tờ, thay vì xem xét cấp sổ hồng cho đất sử dụng ổn định từ trước ngày 1 -7-2004 như Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 hiện nay, gồm:

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân SDĐ trước ngày 18-12-1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân SDĐ từ ngày 18-12-1980 đến trước ngày 15-10-1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân SDĐ từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

Đáng chú ý, luật bổ sung hai quy định mới hoàn toàn so với Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, Điều 139 quy định việc giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1-7-2014.

Tại báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhấn mạnh với các trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai, việc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thông qua quy trình, thủ tục chặt chẽ, công khai, minh bạch, bảo đảm các điều kiện theo quy định tại điều này và các điều khác, pháp luật khác có liên quan.

Quy định còn lại liên quan đến việc cấp sổ hồng với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ được giao không đúng thẩm quyền (Điều 140).

2. Không lập bản đồ kế hoạch SDĐ hằng năm cấp huyện

Liên quan đến quy định về quy hoạch, kế hoạch SDĐ (Chương V), Luật Đất đai (sửa đổi) được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ.

Trong đó, tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch SDĐ thông qua việc tổ chức lấy ý kiến.

Để bảo đảm việc lấy ý kiến tránh hình thức, luật sửa đổi quy định cụ thể nguyên tắc, nội dung, đối tượng, thời gian, trách nhiệm giải trình, tiếp thu, công bố việc giải trình, tiếp thu đối với từng cấp quy hoạch.

Cụ thể, cơ quan lập quy hoạch có trách nhiệm chủ trì lấy ý kiến của các tổ chức, cơ quan, cộng đồng, cá nhân có liên quan bằng nhiều hình thức; đồng thời phải có trách nhiệm tổng hợp, tiếp thu, giải trình các ý kiến về quy hoạch, kế hoạch và phải công bố công khai trên trang thông tin điện tử của cơ quan lập quy hoạch một cách đầy đủ, chính xác…

Một nội dung đáng chú ý khác là Luật Đất đai (sửa đổi) được chỉnh lý, hoàn thiện theo hướng không quy định bản đồ kế hoạch SDĐ hằng năm cấp huyện. Thay vào đó, chỉ xây dựng và cập nhật dữ liệu kế hoạch SDĐ hằng năm cấp huyện vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được quy định.

Đồng thời, quy định trong kế hoạch SDĐ hằng năm cấp huyện có danh mục các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm; diện tích đất để đấu giá quyền SDĐ, các dự án thu hồi đất trong năm, dự án tái định cư, đất sản xuất dự kiến bồi thường cho người có đất bị thu hồi…

Một điểm mới nữa là Luật Đất đai (sửa đổi) đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thống nhất quản lý theo hướng nâng cao trách nhiệm của địa phương và kiểm tra, giám sát, kiểm soát chặt chẽ của Trung ương; đồng thời giảm đầu mối, giảm trung gian, gắn với cải cách hành chính, giảm phiền hà, tiêu cực.

Cùng với đó là việc giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất tại khu kinh tế, khu công nghệ cao, cảng hàng không sân bay. Tập trung cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa, minh bạch thủ tục hành chính để người dân thuận tiện trong quá trình thực hiện thủ tục.

3. 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua quy định Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp “thật cần thiết” để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Điều luật này liệt kê 31 trường hợp cụ thể Nhà nước thu hồi đất, đồng thời thêm một điều khoản “quét” quy định trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc 31 trường hợp quy định tại điều này, Quốc hội sẽ sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Cụ thể, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình cấp nước, thoát nước; công trình xử lý chất thải; công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng; công trình dầu khí; công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin.

Nhà nước có thể thu hồi đất để xây dựng chợ dân sinh, chợ đầu mối; công trình tín ngưỡng – tôn giáo; xây dựng khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng; xây dựng trụ sở, văn phòng đại diện cơ quan Đảng, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội; xây dựng cơ sở ngoại giao…

Hay thu hồi để xây dựng cơ sở văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; cơ sở y tế, cơ sở dịch vụ xã hội, cơ sở giáo dục, đào tạo, cơ sở thể dục, thể thao được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động; thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, trừ trường hợp thỏa thuận về nhận quyền SDĐ; dự án nhà ở công vụ; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền SDĐ cho chủ đầu tư để thực hiện dự án; thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao…

Nhà nước cũng thu hồi đất trong các trường hợp khác như thực hiện hoạt động lấn biển; dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn; nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cơ sở lưu giữ tro cốt; các dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư…

Trên số báo ngày mai (23-1), Pháp Luật TP.HCM sẽ tiếp tục giới thiệu những điểm mới khác của Luật Đất đai (sửa đổi).

4. Hỗ trợ đủ tiền để được giao suất tái định cư tối thiểu

Luật Đất đai (sửa đổi) dành riêng Chương VII quy định về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất với nhiều điểm mới đáng chú ý.

Đặc biệt, luật sửa đổi lần này quy định cụ thể bảy nhóm nguyên tắc khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong đó cụ thể hóa nguyên tắc quy định tại Nghị quyết 18-NQ/TW “người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho hay trong quá trình thảo luận dự thảo luật, một số ý kiến cho rằng cần “luật hóa” nguyên tắc nêu trên. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng nguyên tắc của Nghị quyết 18 không nên quy định chung mà nên thể chế bằng chính sách cụ thể.

Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể chế nội dung Nghị quyết 18 bằng các quy định cụ thể như: Quy định điều tra thu nhập từ việc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, nguyện vọng tái định cư, chuyển đổi nghề trong trình tự, thủ tục thu hồi đất; bảo đảm điều kiện hạ tầng, địa điểm khu tái định cư gần với khu vực thu hồi đất.

Luật cũng quy định nguyên tắc ưu tiên bồi thường bằng đất nếu địa phương có điều kiện và người bị thu hồi đất có nhu cầu; hỗ trợ đủ tiền để được giao suất tái định cư tối thiểu cho người có đất bị thu hồi nếu tiền bồi thường về đất ở không đủ so với giá trị của một suất tái định cư tối thiểu.

Về nội dung bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở cho người có đất bị thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở, luật giao Chính phủ quy định chi tiết.

Ngoài ra, luật sửa đổi cũng quy định việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập và việc tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với dự án đầu tư.

Theo đó, trường hợp dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tách ra thành dự án độc lập theo quy định của pháp luật về đầu tư công thì việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của luật này.

“Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” – trích khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai (sửa đổi).

5. Phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quyết định chuyển mục đích sử dụng đất

Về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu và các trường hợp phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Đồng thời, quy định cụ thể các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê theo đúng tinh thần Nghị quyết 18 của Trung ương.

Tại Điều 124, luật liệt kê bảy trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và giao Chính phủ quy định chi tiết điều này.

Ngoài ra, luật cũng quy định cụ thể điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho HĐND cấp tỉnh.

Cũng theo Luật Đất đai (sửa đổi), hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.

7. Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1-1-2026, được điều chỉnh hằng năm

Chương XI quy định về tài chính đất đai, giá đất được đánh giá là nội dung có nhiều điểm “rất mới” tại Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội (QH) thông qua.

Đáng chú ý, luật sửa đổi quy định rõ bốn phương pháp định giá đất gồm: So sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh, thay vì chỉ giao “Chính phủ quy định phương pháp định giá đất” như Luật Đất đai năm 2013. Luật cũng quy định rõ Chính phủ chỉ được quy định phương pháp định giá đất khác với bốn phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ (UBTV) QH.

Ngoài ra, luật vừa được ban hành còn quy định cụ thể từng trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Quá trình thảo luận, có ý kiến đề nghị không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất. Trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo của UBTVQH, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh thừa nhận định giá đất là vấn đề khó. Nội dung này đã được QH, Chính phủ tiếp thu ý kiến của đại biểu QH, nghiêm túc nghiên cứu để thiết kế các phương pháp định giá vừa có tính kế thừa vừa có tính cụ thể hóa thực tiễn, có đổi mới nhưng phải có tính bao quát để có thể áp dụng cho các trường hợp cụ thể, lâu dài.

“Các cơ quan đã cân nhắc kỹ lưỡng và thống nhất cao về việc tiếp tục quy định tại dự thảo luật về phương pháp thặng dư. Trong bối cảnh Việt Nam hiện nay, nền kinh tế đang phát triển thì việc sử dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết vì chưa có sẵn những thông tin dự án tương tự đã hình thành và giao dịch để áp dụng các phương pháp định giá khác” – ông Vũ Hồng Thanh giải trình trước khi QH bấm nút thông qua dự án luật.

Ngoài ra, ông Thanh cũng nhấn mạnh phương pháp thặng dư hiện vẫn được sử dụng trên thế giới cũng như tại Việt Nam.

Đáng chú ý, Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất và có điều chỉnh quan trọng với quy định về bảng giá đất.

Theo đó, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1-1-2026. Hằng năm UBND cấp tỉnh trình HĐND quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1-1 năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND quyết định.

Trước khi bấm nút thông qua dự thảo, có đại biểu QH đề nghị quy định bảng giá đất năm năm một lần như Luật Đất đai năm 2013 và hằng năm biến động thì điều chỉnh hệ số K. Tuy nhiên, ông Vũ Hồng Thanh cho rằng thực tế thời gian qua rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường.

Việc quy định việc ban hành bảng giá đất hằng năm, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để bảo đảm giá đất ban hành theo nguyên tắc thị trường như tinh thần Nghị quyết 18/NQ-TW, đồng thời cũng thay thế quy định hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm hiện nay.

8. Nâng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân

Khoản 1 điều 177 Luật Đất đai sửa đổi nâng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất. Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất đối với mỗi loại đất.

Đặc biệt, luật bổ sung hai quy định mới, nêu rõ các nguyên tắc “tập trung đất nông nghiệp” (Điều 192) và “tích tụ đất nông nghiệp” (Điều 193).

Theo Luật Đất đai sửa đổi, tập trung đất nông nghiệp là việc tăng diện tích đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất thông qua ba phương thức: Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo phương án dồn điền, đổi thửa; thuê QSDĐ và hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng QSDĐ.

Còn tích tụ đất nông nghiệp được thực hiện thông qua hai phương thức: Nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và nhận góp vốn bằng QSDĐ nông nghiệp.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá các quy định trên sẽ tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia và quy mô sản xuất hàng hóa nông sản ngày càng lớn nhằm thực hiện mục tiêu đến năm 2030 phát triển 1 triệu ha đất chuyên canh lúa chất lượng cao, phát thải ròng bằng 0 (net zero) tại ĐBSCL.

Qua đó, Luật Đất đai sửa đổi sẽ tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn, nhất là các nông dân tỉ phú.

9. Bảo đảm đất cho đồng bào dân tộc thiểu số

Điều 16 Luật Đất đai sửa đổi quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số. Theo đó, luật quy định cụ thể các chính sách bảo đảm sinh hoạt cộng đồng; giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất ở, đất sản xuất.

Đặc biệt, luật cũng quy định cụ thể chính sách hỗ trợ đất đai để bảo đảm ổn định cuộc sống cho cá nhân là người dân tộc thiểu số đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nay không còn đất hoặc thiếu đất so với hạn mức mà thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi.

Điều luật không quy định nguyên nhân vì sao đã được giao đất mà nay không còn hoặc thiếu đất. “Quy định này thể hiện sự quan tâm đặc biệt của Đảng và Nhà nước ta đối với đồng bào dân tộc thiểu số” – theo UBTVQH.

Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định chung “có chính sách về đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng” và “có chính sách tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp”.

10. Một số quy định có hiệu lực sớm

Đặc biệt, Luật Đất đai sửa đổi quy định luật này có hiệu lực sớm hơn (từ ngày 1-4-2024) với Điều 190 (hoạt động lấn biển) và Điều 248 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp).

Trên cơ sở các quy định có hiệu lực thi hành sớm, UBTVQH đề nghị Chính phủ nghiên cứu kỹ lưỡng, hoàn thiện các quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành tương ứng bảo đảm khả thi, rõ ràng, chặt chẽ, theo đúng quy định của pháp luật, tránh vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện.

Đối với hoạt động lấn biển, cơ quan thường trực của QH lưu ý “cần có quy định mang tính đồng bộ”, không chỉ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai mà còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch, đầu tư, đầu tư công, xây dựng, môi trường, tài nguyên, môi trường biển và hải đảo và pháp luật khác có liên quan.•